Tuesday, 16 November 2010

Η κρίση και το παράδοξο των ακινήτων

Η περίοδος που διανύουμε έφερε στο προσκήνιο κάποια παράδοξα της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Το λογικό θα ήταν η κρίση να επηρέαζε σημαντικά τις τιμές των ακινήτων. Παρ’ όλα αυτά, κι ενώ από τα τέλη του 2007 η οικονομική κατάσταση ενός μεγάλου μέρους του πληθυσμού της χώρας έχει υποβαθμιστεί, οι ιδιοκτήτες δεν δείχνουν να μειώνουν αντίστοιχα τις απαιτήσεις τους όσον αφορά στις τιμές. 


Τελικά, πρέπει ή δεν πρέπει να αλλάξουν σήμερα οι τιμές των ακινήτων (γραφείων, κατοικιών, καταστημάτων κ.λπ.) στην Ελλάδα; Στις ώριμες αγορές ο ρυθμός αύξησης ή μείωσης των τιμών της ακίνητης περιουσίας ορίζεται από την κατάσταση της πραγματικής οικονομίας. Αυτή είναι που ουσιαστικά τροφοδοτεί τη -συνήθως δεκάχρονη- κυκλική πορεία του κλάδου ακίνητης περιουσίας. 

Πώς όμως συνδέεται η κατανάλωση με την ακίνητη περιουσία; Στο εξωτερικό έχει οριστεί ο λεγόμενος συντελεστής προσπάθειας (effort ratio), με άλλα λόγια το ποσοστό του ολικού τζίρου ανά τ.μ. ενός καταστήματος που ένας ενοικιαστής διαθέτει ως ενοίκιο, έτσι ώστε η επιχείρησή του να είναι υγιής. Ο συντελεστής αυτός διαμορφώνεται ανάλογα με τα ποιοτικά και ποσοτικά χαρακτηριστικά του αντίστοιχου ακινήτου. 

Αν δηλαδή μία εγκατάσταση -που για να λειτουργεί μπορεί να πληρώνει ενοίκιο με συντελεστή προσπάθειας 10%- αποφέρει τζίρο ανά τ.μ. 1.000 ευρώ, τότε το μίσθωμα διαμορφώνεται στα 100 ευρώ/τ.μ. το έτος. Το αν ο καταστηματάρχης είναι σε θέση να το πληρώνει εξαρτάται από τις αυξομειώσεις του ετήσιου τζίρου του.


Κατά τη διάρκεια των τριών τελευταίων ετών, η αγοραστική δυνατότητα του καταναλωτικού κοινούέχει πέσει σημαντικά. Αποτέλεσμα ο καταναλωτής να διαθέτει μειωμένο εισόδημα για αγορά ειδών και υπηρεσιών (δεύτερης, τρίτης αλλά μερικές φορές και πρώτης ανάγκης), γεγονός που με τη σειρά του ρίχνει τον τζίρο των καταστημάτων. Έτσι, στο παραπάνω παράδειγμα, εάν, αντί για τζίρο 1000 ευρώ/τ.μ. το έτος έχουμε 700 ευρώ/τ.μ. το έτος, ο επιχειρηματίας καλείται ή να πληρώνει μικρότερο ενοίκιο (70 ευρώ/τμ/έτος), ή να μειώσει προσωπικό, ή να περιορίσει τα λειτουργικά του έξοδα (μείωση ποιότητας υπηρεσιών ή προϊόντων, φορολογία κ.λπ.). Στην πράξη, γίνεται ένας συνδυασμός όλων των παραπάνω.

Όταν αυτή η λογική -σε συνδυασμό με άλλους παράγοντες- αποσυνδέεται από την πραγματικότητα, η οικονομική κατάρρευση και το κλείσιμο της επιχείρησης είναι συνήθως μονόδρομος. Αυτό ακριβώς γίνεται στους δρόμους των πόλεών μας τα τελευταία δύο χρόνια. Σήμερα, ακόμη και στην περίπτωση όπου ένας χώρος νοικιάζεται, κατά κανόνα, η πραγματική τιμή μίσθωσής του απέχει σημαντικά από τη ζητούμενη τιμή της αγοράς.

Δυστυχώς, από τη στιγμή όπου κάποια επιχείρηση κλείσει, ή ένας κλάδος δεχτεί μεγάλες επιρροές, είναι πολύ δύσκολο να ανακάμψει σε βραχυπρόθεσμη βάση. Πρέπει να περάσει αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα ώστε η αγορά να μπορέσει να ξαναβρεί τις ισορροπίες της.

Σύμφωνα με την ειδησεογραφία, τα νέα οικονομικά μέτρα για το 2011 που πρόκειται να εξαγγελθούν μετά τις δημοτικές εκλογές θα προκαλέσουν περαιτέρω μείωση της αγοραστικής ικανότητας. Οι έμμεσοι και άμεσοι φόροι που έχουν ήδη θεσμοθετηθεί περιορίζουν -και στο μέλλον θα περιορίσουν ακόμη περισσότερο- τα διαθέσιμα προς κατανάλωση κεφάλαια. Επομένως, δεν θα έπρεπε να περιμένουμε ανάκαμψη του κλάδου της ακίνητης περιουσίας μέσα στον επόμενο χρόνο - εκτός και αν γίνει κάτι εξωπραγματικό.

Το κράτος καλείται εδώ να παίξει σημαντικό ρόλο στην αντιμετώπιση του προβλήματος. Αλλά για να το κάνει αυτό χρειάζεται περισσότερα έσοδα. Μόνο που αυτό θα σήμαινε αυτόματα και αύξηση του κοινωνικοοικονομικού κόστους, αφού όσο αυξάνεται η φορολογία φυσικών και νομικών προσώπων τόσο μειώνεται η φοροδοτική ικανότητά τους.

Χρειαζόμαστε άλλες πηγές εσόδων για το κράτος - εκτός από τη φορολογία. Η εκμετάλλευση αναξιοποίητων δημόσιων πόρων ανοίγει έναν ορίζοντα τεράστιων δυνατοτήτων. Η δημόσια ακίνητη περιουσία μπορεί να μεταβληθεί σε ένα πολύτιμο μέσο όχι μόνο για να επιλύσουμε τα άμεσα προβλήματά μας αλλά και για να δημιουργήσουμε μελλοντικές προοπτικές ανάπτυξης.

Μπορούμε να αρχίσουμε αμέσως από τα Ολυμπιακά Ακίνητα, τα εθνικά κληροδοτήματαμέχρι και εγκαταλελειμμένες γεωργικές εκτάσεις, σπίτια και γραφεία που είτε ρημάζουν, είτε αποφέρουν χαμηλά κρατικά έσοδα σε σχέση με την πραγματική τους αξία.

Για να αναθερμάνουμε την οικονομία απαιτούνται μεγάλα έργα. Αυτά, για να φέρουν άμεσα και μακροπρόθεσμα αποτελέσματα καλούμαστε, εκ των πραγμάτων, να τα συντονίσουμε κάτω από ένα γενικό αναπτυξιακό επιχειρηματικό σχέδιο και όραμα. Τέτοιου είδους σχέδια χρειάζονται συνέπεια και συνέχεια στον χρόνο τόσο για να προετοιμαστούν όσο και για να υλοποιηθούν.

Μπορούμε να συνδυάσουμε την ανάπλαση των πόλεών μας με την ανάκαμψη της οικονομίας. Αυτή η ανάπλαση δεν είναι απαραίτητα ζημιογόνα για το κράτος και επιβαρυντική για το κοινωνικό σύνολο. Η ανάπλαση δεν μπορεί παρά να σημαίνει ανάπτυξη. Μέσω ενός συγκροτημένου επιχειρηματικού σχεδίου, υπάρχει η δυνατότητα να δημιουργηθεί οικονομική υπεραξία, που να μην είναι αποκλειστικό προνόμιο των "εχόντων" και των "διαπλεκομένων", αλλά μέρος της να αποδίδεται ως κοινωνικό μέρισμα.

Πρέπει να δούμε με καινούργια μάτια την αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας.Σαν έναν κρυμμένο θησαυρό που με τις κατάλληλες κινήσεις μπορούμε να τον ανακαλύψουμε, με τις λανθασμένες όμως να τον χάσουμε μέσα από τα χέρια μας… 



EURO2DAY.gr07:57 - 22/10/10

No comments:

Post a Comment