Monday, 26 September 2011

Ο φόρος στα ακίνητα και το ρίσκο των επενδυτών


Στις 6 Σεπτέμβρη η κυβέρνηση ανακοίνωνε την πώληση μέρους της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου. Tο σχέδιο συνίσταται στο να περάσουν άμεσα στο Ταμείο Αποκρατικοποιήσεων τα ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο και στεγάζουν κρατικές υπηρεσίες. Το Δημόσιο θα εγγυηθεί ένα ενοίκιο στους αγοραστές των εν λόγω ακινήτων για τις κρατικές υπηρεσίες, που θα συνεχίσουν να στεγάζονται για κάποιο χρονικό διάστημα στις εγκαταστάσεις αυτές και μετά την πώλησή τους.

Αλλά ό,τι χτίζουμε από τη μια μεριά, το γκρεμίζουμε από την άλλη. Στις 11 Σεπτέμβρη ανακοινώθηκε νέος έκτακτος φόρος για τα ακίνητα, ο έκτος από τις αρχές του προηγούμενου έτους. Τι θα παρουσιάσουμε σε πιθανούς αγοραστές για τα 550.000 τ.μ. γραφειακών εγκαταστάσεων του Δημοσίου; Η αναγγελία ακούγεται τραγελαφική:
«Ένα κράτος, ελλειμματικό από την ίδρυσή του -με μικρές φωτεινές εξαιρέσεις- με 98% (στις 13/09/2011) πιθανότητα χρεοστασίου, εγγυάται ενοίκιο σε ιδιόκτητες εγκαταστάσεις προς πώληση, με σκοπό τη διάσωση της χώρας.»
Ένας επενδυτής, αναλύοντας τη φερεγγυότητα του πωλητή/εγγυητή των ενοικίων, θα έβλεπε πως ο -έως σήμερα- αναγνωρισμένος, από το σύστημα, δανεισμός της χώρας είναι περίπου 360 δισ. ευρώ.
Τα έσοδα από την πώληση 550.000τ.μ. εκτιμώνται μεταξύ 1,1 και 2,75 δισ., εάν υποθέσουμε πως η μέση τελική καθαρή τιμή πώλησης -μετά τους φόρους- θα κυμανθεί από 2.000-5.000 ευρώ/τ.μ. Τα κεφάλαια από την αξιοποίηση των ακινήτων αυτών θα δοθούν για την εξόφληση μέρους του χρέους.
Εκτός από τα έσοδα, όμως, η εγγύηση των ενοικίων δημιουργεί ετήσιες κρατικές υποχρεώσεις προς τους αγοραστές 100-200 εκατ. ευρώ (αισιόδοξα υποθέτοντας 9% απόδοση στην περίπτωση των 1,1δισ. ευρώ και ~7% στα 2,75 δισ. ευρώ). 
Ποια κατάσταση θα αντιμετωπίσει, λοιπόν, ένας δυνητικός επενδυτής; Θα δει, βέβαια, ότι έχει εξαγγελθεί η μείωση του δημόσιου τομέα. Υπάρχει, όμως, κτιριολογικό πρόγραμμα λειτουργικών αναγκών για τον όγκο των υπηρεσιών που θα προκύψουν μετά την εφαρμογή της εργασιακής εφεδρείας; Ή θα χρειαστεί να ενοικιάζονται άδεια από εργαζομένους γραφεία, λόγω εγγύησης ενοικίων;
Θα πρέπει να διερευνήσει ποιος διαχειρίζεται τα ακίνητα. Πόσο κοστίζει και σε ποιον; Υπάρχουν ξεκάθαρες συμβάσεις διαχείρισης για τη λειτουργία των εγκαταστάσεων; Υπάρχουν συμβασιούχοι, και αν ναι, έρχονται «προίκα» με την πώληση του ακινήτου ή συνεχίζουν να εργάζονται στο Δημόσιο;
Θα αντιληφθεί ότι είναι μεγάλο το επενδυτικό ρίσκο, αφού και πάλι δημιουργούνται επιπλέον κρατικές υποχρεώσεις, αλλά τώρα με μικρότερη δυνατότητα αξιοποίησης/πώλησης της ακίνητης περιουσίας. Έτσι, με αυξημένο ρίσκο, ένα ακίνητο για να πωληθεί θα πρέπει να προσφέρει μεγαλύτερη απόδοση - που συνεπάγεται ακόμη μικρότερη τιμή πώλησης, εφόσον το ενοίκιο κρατηθεί σταθερό.
Δεν μπορεί παρά να προσέξει ότι το φορολογικό καθεστώς αλλάζει συνεχώς. Στο παραπάνω παράδειγμα, η επιβολή κατά μέσο όρο 4-8 ευρώ/τ.μ. φόρου θα σήμαινε μείωση των ετήσιων ενοικίων κατά 2,2-4,4 εκατ. ευρώ (~1%-4%) τα επόμενα δύο έτη και, κατά συνέπεια, μείωση του αντιτίμου. 
Για να επιτύχει μία αγοραπωλησία, θα πρέπει ο πωλητής να ξέρει τι έχει, και όχι τι νομίζει ότι έχει. Η επένδυση κεφαλαίων (ειδικά στα ακίνητα) στηρίζεται επάνω σε αντικειμενικά κριτήρια.

No comments:

Post a Comment