Monday, 9 January 2012

Περαιτέρω διόρθωση των τιμών των ακινήτων


Με τη φράση «Κάθε πέρυσι και καλύτερα» θα μπορούσε να χαρακτηριστεί η πορεία των πραγματικών τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα τα τελευταία δύο χρόνια.

Με τέσσερις φόρους στα ακίνητα που έχει προϋπολογιστεί πως θα παράσχουν στο ελληνικό δημόσιο περίπου 4 δισ. ευρώ θα μας βρει το 2012. Από το ΕΤΑΚ του 2009, έως και το ΦΑΠ του 2011. Και αυτοί οι φόροι δεν περιλαμβάνουν το «ειδικό» τέλος ακίνητης περιουσίας που επιβάλλεται μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ, ούτε τις -πιθανές- αυξήσεις των δημοτικών τελών και φόρων, ούτε πολλούς άλλους εν δυνάμει ή υφιστάμενους φόρους που έχουν ως βάση την ακίνητη περιουσία.

Εάν κανείς συνυπολογίσει και την πληθώρα έμμεσων και άμεσων φόρων που ήδη έχουν θεσπιστεί -αλλά όχι εφαρμοστεί ακόμη- το νέο καθεστώς υγείας -με τον ασφαλισμένο να συμμετέχει με ένα μικρό ποσοστό στα νοσήλια- και άλλα, θα φτάσει στο αναπόφευκτο συμπέρασμα πως το διαθέσιμο προς κατανάλωση εισόδημα θα μειωθεί σημαντικά σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Ενδεικτικά, κατά τη διάρκεια των εορτών του 2009 υπολογιζόταν πως κάθε άτομο ξόδεψε περίπου 550 ευρώ, ενώ το 2011 υπολογίζεται πως θα ξοδέψει περίπου 280 ευρώ.
Εάν θεωρήσουμε πως κατά τη διάρκεια των Χριστουγέννων και της Πρωτοχρονιάς γινόταν το 50% του τζίρου των καταστημάτων, θα παρατηρήσουμε μείωση της τάξης του 25% του συνολικού ετήσιου τζίρου ενός καταστήματος μόνον από την τελευταία περίοδο. Σύμφωνα με μελέτες, ο τζίρος των καταστημάτων είχε ήδη περιοριστεί μεσοσταθμικά κατά 20-30% κατά το τελευταίο έτος σε σχέση με το προηγούμενο.
Η εφαρμογή των μέτρων που έχουν ψηφιστεί με το Μεσοπρόθεσμο, όπως της εφεδρείας, της μείωσης των συντάξεων και όλων των προβλεπόμενων ή -ενδεχομένως- έκτακτων μέτρων μπορεί να βοηθήσει στο εισπρακτικό κομμάτι, αλλά ενδέχεται να αφήσει πίσω του συντρίμμια.
Ταυτόχρονα, η ανεργία ίσως ανέβει σε νέα «ιστορικά υψηλά», καθώς δεν προβλέπονται μέτρα για την τόνωση της πραγματικής οικονομίας. Οι πληροφορίες λένε πως το «PSI» θα προσφέρει -θεωρητικά- στην οικονομική εξυγίανση των τραπεζών σε επίπεδο οργανισμού, αλλά δεν αναφέρουν το τίμημα στο ανθρώπινο δυναμικό τους, που ίσως να αποδειχθεί σημαντικό.
Επενδυτές του εξωτερικού προβλέπουν πως το σημείο καμπής στις οικονομικές αξίες της ακίνητης περιουσίας, σύμφωνα με τα έως τώρα δεδομένα, θα έρθει μέσα στο 2012. Τότε ίσως ξεκινήσουν τοποθετήσεις στην Ελλάδα, χωρίς απαραίτητα το γεγονός αυτό να σημάνει και ανάκαμψη των τιμών. Απλά, σημαίνει σταθεροποίηση της αγοράς σε κάποιο επίπεδο. Καθώς, ένας επενδυτής, αυτή τη στιγμή, για να αγοράσει ζητάει σημαντική έκπτωση (discount) σε σχέση με τις αξίες εκτίμησης ενός ακινήτου το 2009 (σημείο αναφοράς ως έτος με σημαντικό αριθμό αγοραπωλησιών που μπορούσαν να δικαιολογήσουν τιμές αγοράς).
Η μείωση της αγοραστικής ικανότητας θα πλήξει τόσο την κατανάλωση προϊόντων όσο και την ζήτηση υπηρεσιών. Ταυτόχρονα, η αγορά κατοικίας θα παρουσιάσει περαιτέρω μειώσεις, καθώς θα επιδράσει αρνητικά η μειωμένη ζήτηση σε σχέση με την αυξημένη προσφορά, τη φορολογία και τον περιορισμό στη χορήγηση νέων δανείων από τις τράπεζες. Αν και σε μερικές περιοχές ίσως παρατηρηθεί ελαφρά αύξηση (σε σχέση με το 2010), ή μικρότερη μείωση σε σχέση με άλλες περιοχές, λόγω γειτνίασης με νέους σταθμούς του μετρό στην Αθήνα.
Η ανάλυση των παραπάνω δεδομένων δείχνει πως το 2012 δεν θα είναι καλύτερο από το 2011, καθώς αναμένεται ότι, μέσα στον επόμενο χρόνο, θα υπάρξει περαιτέρω διόρθωση των μισθωμάτων και αύξηση στις αποδόσεις των ακινήτων, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά τους. Αυτό, όμως, ίσως να σημαίνει και την εμφάνιση: επενδυτικών ευκαιριών και ενδιαφερόμενων επενδυτών, οι οποίοι, όμως, και λόγω του ρίσκου της χώρας, θα αναζητήσουν αρκετά προνομιακές τιμές αγοράς.

No comments:

Post a Comment