Tuesday, 15 January 2013

Έρρωσο και Κρατύνου το 2013!


«Μυστικές» εκθέσεις που αποτιμούν τα κοιτάσματα υδρογονανθράκων στα 600 δισ. ευρώ, σημαντικές δυνατότητες ανάπτυξης της οικονομικής δραστηριότητας από την αξιοποίηση των συγκριτικών πλεονεκτημάτων της χώρας σε σχέση με τους εταίρους μας στην Ευρωπαϊκή Ένωση, τους γείτονές μας αλλά και τις ανταγωνιστικές προς εμάς χώρες δείχνουν πως: «Λεφτά υπάρχουν»!  Βέβαια, αυτή είναι η θεωρία.

Στην πράξη, η πραγματική οικονομία φυλλοροεί ως αποτέλεσμα των καθημερινών απαιτήσεων.  Ενδεικτικά, το διαθέσιμο προς κατανάλωση εισόδημα ανά νοικοκυριό έχει μειωθεί κατά ~13% το διάστημα 2008-2010 από τα €2.244/μήνα το 2008 στα €1.956/μήνα (2010), (οι τιμές του μέσου εισοδήματος έχουν σημείο αναφοράς το 2010, που είναι και τα τελευταία στοιχεία που έχει δημοσιεύσει η Ελληνική Στατιστική Υπηρεσία). 


Ανάγοντας το κατά κεφαλή ΑΕΠ της χώρας (από τον πρόσφατα ψηφισμένο προϋπολογισμό) σε διαθέσιμο προς κατανάλωση εισόδημα ανά νοικοκυριό, μέσω μίας πρωτόλειας ανάλυσης των δεδομένων για τα έτη από το 2011 και μετά, κάποιος μπορεί να παρατηρήσει πως:

1. Ο μέσος όρος ατόμων σε μία οικογένεια βαίνει μειούμενος τα τελευταία χρόνια και θα συνεχίσει (από 2,46 άτομα/νοικοκυριό το 2008, σε 2,42 το 2010),

2. Ο πληθυσμός της χώρας μειώνεται (από κοντά 11 εκατομμύρια το 2001 τώρα φτάνουμε τα 9,9 εκ. -2011)

3. Η έμμεση και άμεση φορολογία αυξάνεται (ενδεικτικά από μέσο όρο ~40-45% που ήταν το κόστος στον μισθό ενός εργαζόμενου υπολογίζεται πως αυτό το κόστος θα φτάσει το 55-60%),

4. Η καταναλωτική πίστη, όταν θα ξανά αρχίσει να αναπτύσσεται, θα έχει πολύ διαφορετικούς όρους δανειοδότησης από αυτούς που είχαμε παρατηρήσει το 2008,

5. Η ανεργία θα συνεχίσει να βαίνει αυξανόμενη για τα επόμενα ένα με δύο χρόνια (ακόμη και η έκθεση της Blackrock που δημοσιεύτηκε -επιτέλους- στις 27.12.2012 από την Τράπεζα της Ελλάδος αναδεικνύει το θέμα της αυξανόμενης ανεργίας, ανάμεσα σε άλλα).

Το συμπέρασμα της παραπάνω ανάλυσης είναι πως το μέσο διαθέσιμο προς κατανάλωση εισόδημα ανά νοικοκυριό ενδέχεται να μειωθεί, σωρευτικά, ακόμη και στο μισό (από ό,τι ήταν το 2008) μέσα στα επόμενα χρόνια, ως αποτέλεσμα της ανεργίας, της μείωσης του μέσου όρου ατόμων/νοικοκυριό, της έμμεσης και άμεσης φορολογίας, κλπ. 

Η κατανάλωση με τις οικονομικές αξίες της ακίνητης περιουσίας συνδέονται άμεσα με τον συντελεστή προσπάθειας (effort ratio), το ποσοστό του ολικού τζίρου ενός ακινήτου που ένας ενοικιαστής μπορεί να διαθέσει ως ενοίκιο.  Αν μία εγκατάσταση -που για να λειτουργεί μπορεί να πληρώνει ενοίκιο με συντελεστή προσπάθειας 10%- έχει ετήσιο τζίρο 1.000 ευρώ, τότε το μίσθωμα είναι 100 ευρώ το έτος. 

Οι τιμές ακινήτων σήμερα έχουν διαμορφωθεί ένα 20-40% (ανάλογα με το ακίνητο, την τοποθεσία, κλπ) κάτω από ότι ήταν το 2008, στην θεωρία, καθώς η μείωση αυτή οφείλεται, κυρίως, σε ζητούμενες από τους ιδιοκτήτες τιμές.  Σημαντικός αριθμός πράξεων δεν έχει γίνει ακόμη για να διαμορφωθεί η αγορά ακίνητης περιουσίας, ενώ κάποιες αθρόες πράξεις που έχουν γίνει, απλά δείχνουν μία τάση διόρθωσης των αξιών στην καλύτερη περίπτωση.  Όταν θα αρχίσουν να γίνονται πράξεις θα δούμε πού θα διαμορφωθούν οι πραγματικές τιμές αγοράς, έως τότε μόνον θεωρίες μπορούμε να αναπτύσσουμε.

Η προσφορά ακινήτων μέσα στα επόμενα δύο έτη αναμένεται να αυξηθεί σημαντικά.  Και αυτό διότι ιδιώτες, δημόσιο και εταιρείες θα αρχίσουν να προσπαθήσουν να βρουν κεφάλαια μέσω της ρευστοποίησης υλικών και άυλων παγίων τους.  Συγκεκριμένα, όσον αφορά την ακίνητη περιουσία:

1. Δημόσιο:

a. ΤΑΙΠΕΔ: αναμένεται να αξιοποιήσει / ρευστοποιήσει έναν σημαντικό αριθμό επενδυτικών ακινήτων.  Εκτιμώμενα έσοδα -για το 2013- (από ακίνητη περιουσία και πώληση μετοχών δημόσιων εταιρειών) €2.6 δις. Ενδεικτικά, μέσα στο επόμενο έτος το χρονοδιάγραμμα του Ταμείου περιλαμβάνει την προκήρυξη διαγωνισμών για την παραχώρηση ποσοστών σε εταιρείες όπως ο ΟΛΠ, ο ΟΛΘ, η ΕΥΑΘ, η ΕΥΔΑΠ, η ΛΑΡΚΟ, τα ΕΛΤΑ, το sale and lease back κτιρίων του Δημοσίου, την πώληση ακινήτων όπως ο Αστέρας Βουλιαγμένης και την παραχώρηση διάφορων υποδομών, μεταξύ των οποίων 37 περιφερειακών αεροδρομίων. (Πηγή: Capital.gr)

b. ΕΤΑΔ:  αν και εντάσσεται στο ΤΑΙΠΕΔ η ΕΤΑΔ έχει αναλάβει την αξιοποίηση των -σχετικά με το ΤΑΙΠΕΔ- μικρότερων σε οικονομική αξία ακινήτων.  Η ΕΤΑΔ διαχειρίζεται περί τα 72.000 ακίνητα, εκ των οποίων ένα ποσοστό θα αναζητήσει αγοραστή από το 2013 και ένθεν.  Ενδεικτικός είναι ο διαγωνισμός που έχει βγάλει στις 24.12.12 η εταιρεία στην ιστοσελίδα της για την ανάπτυξη λογισμικού με σκοπό τον διαδικτυακό πλειστηριασμό ακινήτων (electronic auction) (πηγή: ΕΤΑΔ).

c. Στρατός:  Ο στρατός είχε ανακοινώσει την αξιοποίηση μερικών ακινήτων τα τέλη του 2012, λέγοντας πως θα δημοσιοποιηθεί η λίστα των προς διάθεση ακινήτων -1.000 και πλέον- στο διαδίκτυο.  Λογικά, εντός του 2013 θα ξεκινήσει η διαδικασία διάθεσης.

d. ΟΤΑ: Οι οργανισμοί τοπικής αυτοδιοίκησης θα αναζητήσουν ρευστότητα μέσω της ακίνητής τους περιουσίας.  Ο ΕΕΤΑΑ είναι ο φορέας που ασχολείται με αυτό το έργο, από το 2000.

e. Ασφαλιστικά ταμεία: Σύμφωνα με την ειδησεογραφία το ΙΚΑ, το ΕΤΑΑ, ο ΟΑΕΕ και άλλα ταμεία θα προσπαθήσουν να αξιοποιήσουν κατάλληλα την ακίνητη περιουσία τους για την ενίσχυση των κεφαλαιουχικών τους αναγκών, από το 2013.

2. Ιδιωτικοί φορείς:

a. Τράπεζες: Ενόψει αναγκών ρευστότητας, διαχείρισης επιτροπείας και συγχωνεύσεων, αναμένεται -εκτός του ότι θα συνδράμουν στην αύξηση της ανεργίας- να διαθέσουν ομάδες ιδιόκτητων ακινήτων προς πώληση.  Ειδικά μετά το πέρας του 2013, εφόσον αρθούν οι περιορισμοί για σπίτια πρώτης κατοικίας, ίσως δούμε σημαντικό αριθμό ακινήτων στην αγορά.

b. Εταιρείες:  Ανάλογα με τις ανάγκες τους θα αναζητήσουν ρευστότητα εκποιώντας / αξιοποιώντας μέρος της ακίνητης περιουσίας τους

3. Ιδιώτες: Μερικοί που ίσως να μην έχουν τη δυνατότητα να συντηρήσουν (λόγω αυξημένων υποχρεώσεων) τα έξοδα της ακίνητης περιουσίας τους θα αναγκαστούν να πουλήσουν κάποια ακίνητά τους για την εξυπηρέτηση άλλων υποχρεώσεών τους.

4. Άλλες χώρες:  Αγγλία, Ισπανία, Ιταλία, Γαλλία, Ουκρανία, Πορτογαλία, Γεωργία είναι μόνον μερικές από τις χώρες που αναζητούν επενδυτές μέσω της «αξιοποίησης» της δημόσιας ακίνητης περιουσίας τους.

Ο νέος αναπτυξιακός νόμος δίνει κάποιες λύσεις για την επίσπευση των διαδικασιών επενδύσεων.  Αλλά και ο προηγούμενος νόμος (γνωστός ως «fast track») είχε δώσει σημαντικές αρμοδιότητες σε οργανισμούς όπως o «Επενδύστε στην Ελλάδα A.E.», χωρίς όμως να δούμε σημαντικές ελεύσεις επενδυτών από το εξωτερικό για διάφορους λόγους. 

Ίσως, το 2013, αν και χρονιά σημαντικών διορθώσεων για τις αξίες της ακίνητης περιουσίας, να αρχίσει επιτέλους κάτι να κινείται (αυτό δεν συνεπάγεται αύξηση των αξιών, αλλά σταθεροποίησή τους σε κάποιο επίπεδο τιμών).

Επενδυτές με συγκεκριμένο ενδιαφέρον σε τομείς της οικονομίας όπως ο τουρισμός (τουρισμός υγείας, αγροτουρισμός, θρησκευτικός, κλπ), υποδομές (μαρίνες, αεροδρόμια, κλπ), ενέργεια, βιομηχανικά / φαρμακευτικά προϊόντα, αγροτικά προϊόντα (κρασί, ελαιόλαδο, κλπ) υπάρχουν και κινούνται στην αγορά, προσπαθώντας να εντοπίσουν ευκαιρίες.  Οι τομείς που ενδιαφέρονται, συνήθως, έχουν ως κύριο χαρακτηριστικό την εξωγενή ανάπτυξη.  Την ανάπτυξη εσόδων με πώληση υπηρεσιών και αγαθών στο εξωτερικό.

Νόμοι που σύντομα θα ανακοινωθούν, γραμματείες που θα δημιουργηθούν, και άλλα, θα βάλουν κάποιες βάσεις όσον αφορά τους άξονες ανάπτυξης που θέλει η κυβέρνηση να προωθήσει.  Στην πράξη, όμως, αυτό που παρατηρούμε τα τελευταία χρόνια είναι η αδυναμία του συστήματος να ανταποκριθεί με άμεσο τρόπο στις ανάγκες των καιρών, των επενδυτών (εγχώριων ή/και αλλοδαπών) και των νομοσχεδίων. 

Η προσεκτικά μελετημένη και κατάλληλα υλοποιημένη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας έχει τη δυνατότητα να βρει λύσεις για χρονίζοντα προβλήματα και δημιουργεί συνθήκες κοινωνικής προόδου για το μέλλον.

Αντίθετα, η πρόχειρη ή ανύπαρκτη χρησιμοποίηση της ακίνητης περιουσίας των ακινήτων το μόνο που μπορεί να κάνει είναι να συμβάλει καθοριστικά στη συντήρηση του φαύλου κύκλου και της παθογένειας της οικονομίας.

Βέβαια, εκτός από την πολιτική βούληση χρειάζεται και κοινωνική αποδοχή και σχέδιο. Ένα σχέδιο με συνέπεια και συνέχεια, που θα στηρίζεται, πραγματικά, στο τρίπτυχο της αειφόρου ανάπτυξης (κοινωνία, περιβάλλον, οικονομία), θα έχει ορίζοντα 20 και πλέον ετών και ένα από τα βασικά του μέρη θα είναι η πραγματική αξιοποίηση της περιουσίας μας.

ΕΡΡΩΣΟ και ΚΡΑΤΥΝΟΥ το 2013, με άλλα λόγια να έχουμε την υγεία μας και να κρατηθούμε καλά γι’ αυτά που έρχονται.

Capital.gr, 15/1/2013

No comments:

Post a Comment