Monday, 2 June 2014

Η επόμενη μέρα των εκλογών και τα ακίνητα

Κατάλαβα πως ξεκινούν οι δημοτικές εκλογές από τα έργα που άρχισαν να γίνονται αθρόα σε κάποιους δήμους.  Ξαφνικά, χωρίς ιδιαίτερο λόγο, άρχισαν να εμφανίζονται κατασκευαστικά έργα -αποχέτευσης, πεζοδρόμησης, ποδηλατοδρόμων, κλπ- στους δρόμους, πριν τα εκλογικά περίπτερα και τις εκστρατείες!

Τις ευρωεκλογές -ως διαδικασία- δεν τις κατάλαβα.  Πού είναι τα πάρτι και οι εκδηλώσεις του παρελθόντος;  Ακόμη και οι διαφημίσεις -στην τηλεόραση- περιορισμένες.

Αυτό όμως που κατάλαβα ήταν τα αποτελέσματα.  Και αυτά δείχνουν πως πολιτική σταθερότητα δεν φαίνεται στο άμεσο μέλλον.  
Συγκεκριμένα, από απλή παρατήρηση των αποτελεσμάτων, δεν συγκροτείται -εύκολα- κυβέρνηση. Δεν ενδιαφέρει το χρώμα της κυβερνητικής παράταξης -αν και στις δημοτικές είχε πολύ «άσπρο» από «ανεξάρτητους» υποψήφιους- αλλά το εάν μπορεί να εκλεχθεί κυβέρνηση.

Και αυτό είναι κάτι που θα το λάβει υπόψη του ένας ξένος επενδυτής, το πολιτικό ρίσκο.  Όπως επίσης, θα παρατηρήσει το γεγονός πως -από ένα μικρό θέμα διευκρίνισης υπολογισμού του φόρου υπεραξίας- δεν μπορούσαν να γίνουν αγοραπωλησίες για αρκετούς μήνες.  Είναι πιθανό να κρατήσει στάση αναμονής για να δει εάν οι πολιτικές αλλαγές που έφεραν οι εκλογές θα επηρεάσουν -θετικά ή αρνητικά- τα αναπτυξιακά έργα που κυοφορούνται (π.χ. Ελληνικό, Αστέρα, κλπ).

Ταυτόχρονα, η αγορά -επαγγελματικών ακινήτων- έχει αρχίσει και κινείται.  Κινείται στον τομέα ενοικίασης από εταιρείες που αναπτύσσονται και δεν μειώνουν κόστη λειτουργίας.  Για πρώτη χρονιά, μετά από δύο χρόνια, βλέπουμε ενοικιάσεις σημαντικών (από άποψη τετραγωνικών μέτρων) γραφειακών χώρων.  Τα ενοίκια, που γίνονται πράξεις στην Αθήνα, κυμαίνονται μεταξύ 6 και 15 ευρώ το τετραγωνικό επί το πλείστον, ανάλογα την τοποθεσία, την ποιότητα του κτιρίου, εάν αναφερόμαστε σε καθαρά ή μικτά τετραγωνικά, κλπ.  Υπάρχουν και μερικές εξαιρέσεις (αξίες είτε μεγαλύτερες ή μικρότερες) σε ιδιαίτερα ακίνητα. 

Οι ξένοι επενδυτές, στην Ελλάδα, αναζητούν καλύτερες (υψηλότερες) αποδόσεις από αυτές που θα μπορούσαν να βρουν σε άλλες -πιο σταθερές οικονομικά και πολιτικά- Ευρωπαϊκές χώρες.  Στην χώρα μας, με βάση την έως τώρα ζήτηση δείχνει πως θα αγόραζαν σε αποδόσεις 8-10%.  Επομένως, η τιμή ενός γραφειακού χώρου στην Αθήνα κυμαίνεται από €720 (~6 x 12 / 10%) / τμ έως €2,250 (~15 x 12 / 8%) / τμ.  Και ποιος ιδιοκτήτης είναι διατεθειμένος να πωλήσει σε αυτές τις τιμές;  Σε πολλές των περιπτώσεων, οι αξίες αυτές είναι μικρότερες και από το κατασκευαστικό κόστος, χωρίς σε αυτές να συμπεριλαμβάνεται το κόστος αγοράς του οικοπέδου.

Τα παραπάνω ενοίκια αναφέρονται σε ενοίκια προ φόρων, τελών και ό,τι άλλο πρέπει να πληρώσει ένας ιδιοκτήτης, εκτός και εάν είναι ΑΕΕΑΠ.  Στην Αμερική, κατά τη διάρκεια της κρίσης παρατηρήθηκε το φαινόμενο να συμπιέζονται οι αποδόσεις.  Ένας επενδυτής ενδιαφερόταν περισσότερο να αποκτήσει ένα σταθερό εισόδημα, παρά την απόδοση της επένδυσής του.  Αυτό, βέβαια, απαιτούσε τόσο έναν φερέγγυο μισθωτή όσο και ένα σταθερό φορολογικό καθεστώς.

Είναι ενδιαφέρον κανείς να υπολογίσει την «triple net» απόδοση ενός ακινήτου σήμερα στην Ελλάδα.  Δηλαδή, την απόδοση μετά φόρων, εισφορών, κλπ, το τι μένει στην τσέπη του.  Στις κατοικίες πρέπει να προσεγγίζει το 0,5%, στους γραφειακούς χώρους το 2-3%.  Και ποιος επενδυτής θα αγοράσει σε τέτοια απόδοση;  Γι αυτό βλέπουμε επενδυτές να έχουν ενδιαφέρον, θεωρώντας πως θα βρουν στην Ελλάδα εξαιρετικές ευκαιρίες, αλλά όταν συνειδητοποιούν την κατάσταση τηρούν στάση αναμονής ή επενδύουν σε ΑΕΑΑΠ μέσω του ΧΑΑ.

Το 2014 φαίνεται να είναι μία σταθεροποιητική χρονιά, ενώ από το 2015 αναμένεται να αρχίσει να υπάρχει αριθμός πράξεων –αγοραπωλησιών- στην αγορά, που θα οριστεί έτσι ένα επίπεδο τιμών.  Το επίπεδο των τιμών που θα οριστεί τότε, αν και η προσφορά ενδέχεται να είναι περισσότερο αυξημένη από ότι σήμερα (ΤΑΙΠΕΔ, Τράπεζες, Δημόσιοι Οργανισμοί, Ιδιώτες, κλπ), θα δείξει τη πραγματική δυναμική της αγοράς.

Capital.gr, 2/6/2014

No comments:

Post a Comment