Monday, 2 June 2014

"Αναγκαία" η... επιδότηση των ενοικιαστών από τους ιδιοκτήτες

Εδώ και λίγο καιρό παρατηρούμε ένα «παράδοξο» στην ελληνική αγορά ακίνητης περιουσίας.  Συγκεκριμένα,  οι φόροι και τα έξοδα συντήρησης που βαραίνουν τους ιδιοκτήτες, σε «καθημερινή» βάση, έχουν οδηγήσει -σε κάποιες περιπτώσεις- τα ενοίκια που διαμορφώνονται -και μπορούν να υποστηριχτούν από την ελεύθερη αγορά- να είναι μικρότερα από το σύνολο των εξόδων για την διατήρηση ενός ακινήτου.  

Αυτό το φαινόμενο εμφανίζεται ιδιαίτερα σε επαγγελματικά ακίνητα (γραφεία, καταστήματα), αλλά και σε οικιστικά που ενίοτε χρησιμοποιούνταν και για άλλες χρήσεις -όπως κατοικίες που ήταν γραφεία στο κέντρο της Αθήνας.


Παραδείγματα πολλά και συγκεκριμένα: Σε κτίρια, ειδικά σε κεντρικούς άξονες των Αθηνών, παρατηρούνται ενοίκια μικρότερα από τα κοινόχρηστα που καλείται ένας ενοικιαστής να πληρώσει.  Σε άλλες περιπτώσεις, οι φόροι -και μόνον- που καλείται ένας ιδιοκτήτης να πληρώσει είναι αντίστοιχοι των ενοικίων που μπορεί να υποστηρίξει η ελεύθερη αγορά.  

Το σύστημα των «αντικειμενικών» αξιών μπορεί να υποστηρίζει πως ένας δρόμος έχει αξία διπλάσια από τον παράλληλό του.  Αυτό ίσχυε πριν την κρίση.  Αλλά, τώρα τελευταία βλέπουμε πως οι τιμές έχουν αρχίσει να εξισώνονται (σε συγκεκριμένες χρήσεις ακινήτων), καθόσον ο τζίρος εταιρειών / υπηρεσιών που μπορούν να κρατηθούν κατά την περίοδο αυτή, σε κάποιες περιπτώσεις, είναι ανεξάρτητος από την συγκεκριμένη τοποθεσία ενός ακινήτου, αρκεί να είναι γεωγραφικά κοντά.

Η φορολογική πολιτική των τελευταίων ετών έχει μειώσει σημαντικά το διαθέσιμο προς κατανάλωση εισόδημα, ενώ φαίνεται να είναι καθαρά εισπρακτικού χαρακτήρα με σκοπό να συντηρήσει ένα σύστημα μίας άλλης εποχής και όχι την πραγματική ανάκαμψη της χώρας.  Σύμφωνα με δημοσιεύματα και μελέτες, από το 2010 έως και σήμερα οι φόροι που έχουν επιβληθεί στην ελληνική οικονομία ανέρχονται στα €24,7 δισ. κατατάσσοντας την Ελλάδα στην κορυφή της λίστας των χωρών με αύξηση της φορολογίας στην Ευρωζώνη πέρυσι (κατά 3,9% ενώ ο ευρωπαϊκός μέσος όρος κυμαίνεται στο 0,3%).  Επίσης, μελέτες που βλέπουν το φως της δημοσιότητας, δείχνουν πως η αγορά ακινήτων καταγράφει ακόμη μεγαλύτερη πτώση στις τιμές των ακινήτων το τρίτο τρίμηνο του 2013, ενώ ταυτόχρονα υποχωρεί και ο αριθμός των συναλλαγών (Τράπεζα της Ελλάδας).

Τα κόστη συντήρησης που καλείται ένας ιδιοκτήτης να πληρώσει -για την εύρυθμη λειτουργία ενός ακινήτου- έχουν μεν μειωθεί, αλλά όχι σε αντίστοιχη αναλογία με την μείωση που παρατηρείται στα ενοίκια αγοράς.  

Από την Ισπανία και από άλλες χώρες με αντίστοιχα προβλήματα με την ελληνική οικονομία, πριν από ένα ή δύο χρόνια έρχονταν μηνύματα πως μεγαλοϊδιοκτήτες (οργανισμοί, τράπεζες, κατασκευαστές και ιδιώτες) προτιμούσαν να κατεδαφίσουν κάποια ακίνητα παρά να τα συντηρούν κατά τη διάρκεια της κρίσης.  Τότε, για την ελληνική πραγματικότητα, φαινόταν πως αυτή είναι μία ακραία λύση που δεν έβγαζε οικονομικό νόημα.  

Σήμερα, σε μερικές περιπτώσεις, ίσως να αποτελεί μία διέξοδο, ειδικά για μεγαλοϊδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας!  Αν και ο νομοθέτης φαίνεται να έχει φροντίσει και για αυτό.

Από εκεί που τα ακίνητα ήταν μία «επένδυση ζωής» τώρα έχουν μετουσιωθεί σε μία επένδυση που κάποιος είναι «χαρούμενος» εάν βγάζουν τα ετήσια έξοδά τους. 

Σίγουρα υπάρχουν περιπτώσεις ενοικιαστών που θα μπορούσαν να υποστηρίξουν λειτουργίες / υπηρεσίες που ενδέχεται να βγάζουν τα έξοδα των ακινήτων και να υπάρχει η δυνατότητα εξασφάλισης κάποιου, μικρού, κέρδους για τον ιδιοκτήτη αν όχι σε βραχυπρόθεσμο, έστω σε μεσο-μακροπρόθεσμο ορίζοντα.  

Αλλά αυτοί οι χρήστες είναι δυσεύρετοι και ενδέχεται να ζητήσουν από τον ιδιοκτήτη να επενδύσει περαιτέρω στο ακίνητό του, με κάποιο τρόπο.  

Τι γίνεται σε τέτοιες περιπτώσεις;  Ανάλογα με τον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή.  Αλλά διαφαίνεται πως όλο και περισσότερο οι καλοί χρήστες / ενοικιαστές θα ζητάνε, ενώ οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να σταθμίσουν αρκετούς παράγοντες για να δουν εάν τους συμφέρει ή όχι μία τέτοια κίνηση.

Ταυτόχρονα, αναμένεται αύξηση της προσφοράς ακινήτων σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα για διάφορους λόγους που ενδελεχώς αναφέρονται καθημερινά στην ειδησεογραφία και δεν χρειάζεται να αναλωθούμε προσδιορίζοντάς τους ξανά.

Οι αξίες της ακίνητης περιουσίας φαίνεται πως οδεύουν για περαιτέρω διόρθωση, καθώς αποτελούν καθρέπτη της πραγματικής οικονομίας, η οποία -διαρθρωτικά- δεν έχει αλλάξει σημαντικά σε σχέση με τα χρόνια που έχουν περάσει (αναφέρομαι στον πρωτογενή και δευτερογενή τομέα της οικονομίας, καθώς και στο μέγεθος του δημοσίου τομέα).

Η αγορά ακινήτων θα χρειαστεί χρόνια για να ανακάμψει -ίσως και να χρειαστεί χρόνια για να φτάσει τις τιμές των εκτιμήσεων που αναφέρονταν πέρυσι(!).  Οι μελέτες και τα νούμερα που αναφέρονται σε διάφορες μελέτες (ή τον προϋπολογισμό) διαγράφουν μελανά τα επόμενα χρόνια, όσο και εάν προσπαθούν να «χρυσώσουν» το χάπι.  Για παράδειγμα, εξισορρόπηση της ανεργίας σε ποσοστά κοντά στο 30% τα επόμενα δύο χρόνια είναι δείγμα συνέχισης της οικονομικής κρίσης παρά ανάκαμψη της πραγματικής οικονομίας.

Το πώς ένας ιδιοκτήτης θα μπορέσει -εντέλει- να προωθήσει το ακίνητό του, μπορεί να σημαίνει -αυτή την περίοδο- ακόμη και «επιδότηση» του ενοικιαστή που θα είναι ικανός να διατηρήσει και να καλύψει τα λειτουργικά έξοδα (φόρους, συντήρηση, κλπ) του ακινήτου του.

Capital.gr, 28/11/2013

No comments:

Post a Comment